서울시, '역세권 주택' 사업성 개선해 역세권 장기전세 11.7만호 공급 박차

민간사업자가 역세권에 주택을 지으면 시가 용적률을 올려주고 늘어난 용적률의 절반 이상을 주변 시세 80% 이하로 공급, 공공주택 공급에 혁신을 가져온 ‘역세권 장기전세주택’이 현재까지 총 5만 4천 세대 공급(2008년~2025년 12월 기준)된 가운데 서울시가 공급 확대에 박차를 가하기 위해 대대적인 제도 손질에 들어간다.

서울시는 ‘역세권 장기전세주택 운영기준’을 전면 개정하고 122개소 11만 7천 세대 규모의 역세권 주택공급 본격화에 나선다고 밝혔다. 이와 관련해 오세훈 서울시장은 17일 오전 10시 30분 새로운 운영기준이 적용될 ‘신길역세권 구역(신길동 39-3번지 일대)’을 찾아 역세권 주택 활성화 방안을 발표했다.

이날 오 시장이 찾은 ‘신길역세권 구역’은 지난 2021년 조합설립 인가 후 내달 통합심의, 내년 6월 사업시행인가를 거쳐 오는 2029년 6월 999세대(장기전세 337세대) 착공을 목표로 사업이 추진되고 있다. 당초 2018년 구역지정됐으나 1호선(지상철)과 30m 간선도로에 인접한 지역 특성상 방음벽 추가 공사비 등으로 사업성이 저조, 사업 추진 지연돼 왔다.

시는 기준용적률 최대 30% 상향, 역세권 외 20m 이상 간선도로 교차지까지 사업대상지 확대, 규제철폐로 사업 진 기간 단축, 세 가지 기준 완화로 대상지를 파격적으로 확장해 주고 용적률 인센티브를 늘려 사업성 악화로 위축된 사업에 물꼬를 트고 시민이 선호하는 지역에 양질의 공공주택을 빠르게 공급한다는 계획이다.

먼저 ‘도시환경정비사업(재개발)’ 방식으로 추진하는 역세권 주택사업에는 기준용적률을 최대 30% 상향해 주는 인센티브를 제공하고 1~2인 가구, 신혼부부 등을 위한 ‘소형주택(전용면적 60㎡ 이하)’을 20% 이상 공급하면 기준용적률 20%를 상향해 준다. 또 상대적으로 공시지가가 낮아 사업성이 취약한 지역에는 보정값을 적용해 최대 10%를 추가 상향해 준다.

‘기준용적률 상향 인센티브’ 도입 시 추정비례율(사업성 확인 지표)은약 12% 상승, 조합원 1인당 약 7천만 원의 추가분담금이 감소되는 효과가 기대되며 이번 개정으로 비례율이 낮아 사업 추진에 곤란을 겪었던 일부 지역의 사업성도 크게 개선될 것으로 보인다.

기존 지하철역 승강장 경계 500m 이내로 한정됐던 역세권 주택사업 대상지도 ‘역세권 외 20m 이상 간선도로 교차지 경계에서 200m 이내’까지 확장한다. 이로써 그동안 교통은 편리하지만 역세권 대비 개발에서 소외됐던 지역들이 사업 대상에 포함되면서 서울 전역 약 239개소가 신규 편입, 약 9만 2천 세대 추가 공급이 가능해질 전망이다. 지역별로 서남권 83개소, 동북권 73개소, 동남권 67개소, 서북권 14개소, 도심권 2개소가 포함되면서 그간 정비사업이 더뎠던 권역에도 새 동력을 불어넣어 '다시, 강북전성시대' 구현을 앞당길 것으로 기대된다.

또 사전검토→계획검토 단계적 추진하던 절차를 ‘사전(계획)검토’로 통합, 사업기간을 5개월 이상 단축한다. 정비계획 사전검토 동의율 산정 시, 국공유지를 제외해 민간사업자의 동의 확보 부담을 낮추고 부득이한 사유가 생기면 입안권자(구청장) 재량으로 사업기간을 추가 연장할 수 있도록 해 불필요한 구역 해제를 막는 등 규제도 완화한다.

개정된 ‘역세권 장기전세주택 운영기준’은 즉시 시행돼 사업 추진에 적용된다. 소형주택 공급과 사업성 보정값 적용에 따른 기준용적률 최대 30% 상향 인센티브는 착공 이전 모든 사업장에 적용 가능하나, 시행일(3월 6일 시행) 전 사전검토를 신청한 경우에는 종전과 개정된 기준 중 유리한 기준을 선택해 적용할 수 있다.

서울시는 지난 2020년 1차 역세권 범위 한시 완화(250m→ 350m), 2022년 높이 제한(35층 이하) 등 그동안 역세권 장기전세주택 사업 활성화를 위해 운영기준을 완화하고 규제를 개선해 왔다. 2008년부터 현재(2025년 12월 말)까지 66개소 총 54,536세대(임대 15,327세대) 구역지정을 통해 공급 물량을 꾸준히 늘리고 있으며, 사전검토 등 사업초기 단계에 있는 56개소 62,799세대도 조속히 구역지정 추진할 예정이다.

특히 인센티브를 통해 늘어난 용적률의 1/2 이상 장기전세주택으로 공급하고 있는 가운데 2024년부터는 장기전세주택 물량의 50%를 신혼부부를 대상으로 공급하는 미리내집(장기전세주택Ⅱ)으로 공급해 저출생 극복과 청년층 주거 안정에 기여하고 있다. 주변 시세 80% 이하 전세보증금으로 거주할 수 있는 ‘미리내집(장기전세주택Ⅱ)'은 자녀 수에 따라 거주 기간을 연장하고 최장 20년 거주 후 분양전환까지 받을 수 있다.

오세훈 서울시장은 “‘역세권 장기전세주택’은 민간의 주택공급 역량과 공공의 인센티브가 결합돼 청년·신혼부부 등 무주택 시민에게 양질의 공공주택을 공급하는 혁신적인 정책”이라며 “이번 운영기준 완화로 사업성을 확실히 담보해 줄 파격적인 인센티브를 부여, 시민이 선호하는 지역에 주택을 빠르게 공급해 나가겠다”라고 말했다.