서울시, 이동중심→ 생활거점 개발 본격화...'325개 全 역세권 복합개발 대상지로'

서울 시내 도시화된 면적의 약 36%, 하루 1천만 명이 오가는 도심 내 역세권이 고밀‧복합개발을 본격화해 ‘미래세대를 위한 생활거점’으로 탈바꿈한다. 규제를 완화해 개발 대상지와 범위를 대폭 확대하고, 용적률은 높이고, 공공기여 비율은 낮춰 사업성을 확보한다. 불필요한 규제는 과감하게 없애 개발에 속도감도 더한다.

서울시가 지역 발전 핵심인 ‘역세권’ 325개 전체를 교통 거점을 넘어 일자리, 주거, 문화·여가, 생활 SOC가 결합된 신개념 도시공간으로 전환한다. ‘출퇴근은 짧게, 휴식은 길게, 일상은 풍요롭게’를 모토로 시민 일상 편의와 도시경쟁력을 동시에 높이는 것이 핵심이다.

일반적으로 역 주변 250m(도심, 광역·지역중심 350m) 지역을 일컫는 ‘역세권’은 시민들의 이동거점이자, 생활중심지임에도 불구하고 소형필지 비율이 높고 개발 여건이 제한되어 체계적인 개발이 어려웠다. 실제로 역세권 용적률은 서울 평균의 약 1.1배 수준에 머물고 있으며, 40년 이상 노후 건축물 비율도 높아 공간 활용도가 낮은 상황이다.

이에 서울시는 지난 2022년, 이동중심의 역세권을 ‘직·주·락 생활거점’으로 전환하는 비전을 제시했으며, 역세권 범위(250m→350m) 확대, 중심지 용적률 완화, 비주거 의무비율 삭제, 35층 층수 제한 철폐 등을 중심으로 역세권활성화사업과 역세권 장기전세주택의 제도를 정비해왔다.

그 결과 역세권활성화사업은 ’21년 이후 개발 대상지가 56개소가 증가했고, 세대수 또한 1만여 세대를 추가 확보했다. 미래세대를 위한 업무시설 면적 또한 53만 6,658㎡로 대폭 늘었다는 평가다. 이외에도 상업시설 면적은 56만 6,293㎡, 호텔은 12만 3,860㎡, 지역필요시설은 25만 7,142㎡를 확보했다.

특히 청년창업공간, 키즈카페, 산후조리원 등 청년, 신혼부부를 위한 지원시설 85개소를 비롯해 양자 퀀텀허브 등 신산업 지원시설, 업무공간, 공유 오피스 등이 자리 잡으며 일자리와 기회가 연결되는 거점으로 변화하고 있다.

최상의 입지를 자랑하는 도심형 ‘역세권 장기전세주택’도 2021년 이후 92개소가 늘었다. 구역면적(285만 9천㎡)과 세대수(9만 6천 세대) 또한 각각 3.7배, 3.9배 증가했다. 특히, 신혼부부, 청년 등 미래세대를 위한 미리내집 약 1만 6천세대를 비롯해 공공임대주택 6,624세대도 신속하게 공급을 완료해‘내 집 같은 편안함과 이사 걱정 없는 주거 안정’을 실현하고 있다.

이외에도 수변 활성화 거점, 대규모 열린 녹지, 공연장·전시장 등 다양한 문화·상업시설이 함께 조성되며 일상 속 여가 환경이 개선되는 중이다.

공공기여를 활용한 생활기반시설 확충도 병행되고 있다. 공중보행로, 지하철 출입구 개선을 통해 보행환경을 개선했고, 도서관·키즈카페·산후조리원·데이케어센터 등 청년부터 시니어까지 전 세대의 수요를 반영한 생활 인프라도 구축되고 있다.

서울시는 이러한 도시 발전과 변화를 더 많은 지역에서, 더 다양한 용도로, 역세권 이외 지역까지 촘촘하게 확산하기 위해서 한층 업그레이드 된 ‘서울 역세권 직·주·락 활성화 전략’을 2031년까지 본격 가동한다고 밝혔다.

기존사업은 확대·강화하고 성장잠재력이 높은 지역은 추가로 발굴해 새로운 도시계획 모델을 적용, 정책의 실행력을 한층 높인다는 계획이다.

첫째, 역세권활성화사업의 개발 대상지는 확대하고 공공기여 비율은 낮춰 사업성을 높인다. 우선 기존 중심지 안에 있는 153개 역에서만 가능했던 상업지역 용도지역 상향을 서울 전체 역세권 325개역으로 확대해 사실상 모든 역세권을 생활거점으로 전환한다. 향후 5년간 100곳을 추가 개발한다는 계획이다.

특히 사업성이 낮아 사업추진이 어려웠던 11개 자치구에 대해서는 공공기여 비율을 기존 증가 용적률 50%에서 30%로 낮춰 민간 참여를 유도하고 사업 문턱을 낮춘다.

둘째, ‘역세권 장기전세주택’은 입지와 속도를 중심으로 공급 체계를 전면 개선한다.

대상지를 기존 역사와의 거리를 350m에서 500m까지 확장하고, 폭 20m 이상 간선도로 교차지 200m 이내도 포함시킨다. 이외에도 ‘사전검토’와 ‘계획검토’를 통합하는 등 인·허가 절차도 24개월에서 5개월 이상 사업 기간을 단축한다.

이를 통해 ‘역세권 장기전세주택’을 기존 127곳, 12만호에서 366곳 21만 2천호로 확대, 안정적이고 신속한 주거공급에 박차를 가한다.

셋째, 역세권 중에서도 이용 수요가 집중되는 환승역은 ‘성장거점형 도심복합개발’을 통해 고밀·복합 개발을 유도한다.

이를 위해 환승역 반경 500m 이내에서 일반상업지역 기준으로 용적률을 최대 1,300%까지 허용한다. 향후 5년간 35곳의 신규 대상지를 발굴해 업무·상업·주거·문화시설이 결합된 대규모 복합거점으로 조성할 계획이다.

아울러 민간 참여 활성화를 위해 2026년 6월 대상지 선정 공모를 추진하는 등 사업 실행 기반도 마련한다.

넷째, 역세권만큼이나 유동인구가 많은 역과 역 사이 간선도로변의 활력을 높이는 ‘성장잠재권 활성화 사업’도 신규로 도입한다. 청년창업·주거·상업·생활시설이 결합된 복합공간을 조성하고, 이를 통해 역세권과 비역세권 간 공간 격차를 해소하는 것이 목적이다.

폭 35m 이상의 주요 간선도로변을 중심으로 최대 일반상업지역까지 용도 상향을 허용하고, 공공기여를 통해 지역 맞춤형 시설을 복합적으로 공급한다. 향후 5년간 60곳을 선정해 개발할 계획이다.

서울시는 이번 전략을 통해 역세권 중심의 생활거점을 서울 전역으로 확산하고, 공급 속도를 획기적으로 단축해 대규모 복합거점과 생활밀착형 거점을 동시에 구축하는 입체적인 도시공간 재편을 추진한다는 계획이다.

특히 기존 역세권 중심 개발을 넘어 간선도로까지 범위를 확장해, ‘점(역세권)에서 선(간선도로)’으로 연결하여 도시 전체로 이어지는 생활거점 구조를 완성한다. 이를 통해 서울 전역이 보행 중심 생활권으로 변화하고 시민의 삶의 질 또한 높아질 것으로 강조했다.

오세훈 서울시장은 “그간 역세권을 중심으로 일자리·주거·여가 기능이 결합된 직·주·락 생활거점이 점차 확대되고 있다”며, “앞으로는 제도 개선과 신규 사업 도입을 통해 더 많은 지역에서 더 빠르게 역세권 활성화가 체감될 수 있도록 하고, 서울 전역에 생활거점을 촘촘히 확산해 나가겠다”고 밝혔다.

이어 “민간과 공공이 협력해 역세권의 고밀·복합개발을 추진함으로써, 누구나 살고 싶고 머물고 싶은 미래세대를 위한 서울만의 도시공간을 만들겠다”고 강조했다.